Тема №7. определение рыночной стоимости земли

Рыночная стоимость земли должна оцениваться как для свободного участка и доступного для ННЭИ. При покупке свободного участка земли инвестора интересует, каким потенциалом повышения стоимости обладает собственность, при этом учитываются следующие факторы:

— перспективность местоположения;

— состояние спроса и предложения;

— юридические нормы на предполагаемые улучшения;

— физические характеристики участка;

— финансовая целесообразность проекта.

Для оценки земли используются следующие методы:

— метод сравнения продаж;

— метод распределения;

— метод выделения;

— метод разбивки на участки;

— техника остатка для земли (см материал ранее);

— капитализация земельной ренты (см капитализацию дохода).

Метод сравнения продаж наиболее предпочтительный метод, может быть использован как для свободной земли, так и для как будто бы свободной. Суть метода заключается в сравнении объекта оценки с продажными ценами объектов-аналогов. Сначала выбираются участки аналоги, устанавливаются единицы сравнения (га, км2, единица фронтальной длина вдоль дороги), потом проводят корректировки по элементам сравнения на:

права собственности;

— условия финансирования;

— условия продажи;

— время продажи;

— местоположение;

— физические характеристики;

— доступным коммуникациям;

— условия зонирования;

наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод распределения основан на принципе баланса, который гласит, что для каждого типа недвижимости существует оптимальное соотношение стоимости земли и улучшений. Метод дает приблизительную оценку стоимости и применяется в условиях ограниченности информации. Например, имеется объект оценки: участок с улучшениями, но свободных участком в этом районе давно не продавалось, тогда берется свободный участок из соседнего района и рассчитываются затраты на строительство типового дома и определяется доля каждого интереса, затем эта структура применяется для объекта оценки.

Метод выделения определяет стоимости земли вычитанием из общей стоимости собственности стоимости улучшений с учетом износа. Рекомендуется для оценки недавно построенной загородной недвижимости, для которой легко определить вклад.

Метод разбивки подразумевает разбиение большого земельного массива на более маленькие, цены которых легко найти методом сравнения продаж.

Как узнать стоимость земельного участка? часть 2-ая


Читать еще…

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: