Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность — физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

2. Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). На данном земельном участке расположено нежилое кирпичное здание, у Оценщика не имеется данных о намечаемом сроке освобождения земельного участка и вариантах его застройки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка не проводился, так как на земельном участке расположен дом для строительства которого предназначен данный участок.

Поэтому в дальнейших расчетах принимается наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как застроенное зданиями, что соответствует настоящему использованию земельного участка.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено следующее:

Физически возможно: На земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.

Юридически допустимо:Помещения находятся в собственностиЗаказчика и предназначены для использования в качестве помещений под кафе — ресторан. Их можно использовать только в качестве помещений данного назначения, так как их использование в другом качестве приведет к переоформлению документов и потребует значительных затрат времени.

Финансово целесообразно: Помещения используются в качестве помещений под расположение кафе – ресторана и использование их в другом качестве, приведет к проведению ремонта и к дополнительным финансовым затратам.

Исходя из вышеизложенного, наилучшее и наиболее эффективное использование помещений происходит при расположении в них кафе – ресторана.

Методы оценки объектов недвижимости | www.skladlogist.ru|


Читать еще…

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: